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上海市住宅物業服務價格評估管理辦法（試行）
發布時間：
2023-10-12
作者：
來源：
上海市房地產估價師協會
上海市住宅物業服務價格評估管理辦法（試行）
第一章 總 則
第一條（制定依據）
為規范本市住宅物業服務價格評估活動，維護住宅物業服務當事人的合法權益，保證物業服務價格評估結果客觀公平，根據《物業管理條例》、《上海市住宅物業管理規定》、《關于建立住宅物業服務收費市場化價格機制有關問題的意見》等有關規定，結合本市實際情況，制定本辦法。
第二條（適用范圍）
在本市行政區域范圍內的住宅物業管理區域物業服務價格評估活動，以及對相關評估結果進行評審，適用本辦法。其他類型物業服務價格需要評估的，可參照本辦法執行。
第三條（原則）
物業服務價格評估機構（以下簡稱評估機構）、物業服務價格評估人員（以下簡稱評估人員）、物業服務價格評估專家委員會（以下簡稱評估專家委員會）成員,應當獨立、客觀、公正地開展物業服務價格的評估、評審工作，并對出具的評估、評審意見負責。
任何單位和個人不得干預物業服務價格評估、評審活動。與物業服務當事人或評估委托方有利害關系的，應當回避。
第四條（評估專家委員會）
評估專家委員會負責組建專家庫，專家庫由物業服務價格評估以及價格、房地產、物業管理、法律、造價等方面的專家組成，負責評估技術指導，對專家隊伍進行管理，組織專家組對物業服務價格評估報告進行評審。
第五條（評估技術標準）
評估機構、評估人員應當按照本市《住宅物業服務價格評估規范》及物業管理法律、法規和規章的有關規定，進行物業服務價格的評估。
第二章 評估機構和評估人員
第六條（機構備案）
評估機構開展物業服務價格評估的，應當向上海市房地產估價師協會（以下簡稱市估價師協會）辦理備案手續。市估價師協會將評估機構備案情況抄報市房管局并及時向社會公告。
第七條（機構備案條件） 評估機構應具備下列條件：
(一) 具有獨立法人資格，經營范圍含有評估、咨詢等業務且不含物業管理業務；
(二) 有固定的辦公場所；
(三) 具備健全的評估質量管理、檔案管理、財務管理等各項企業內部管理制度；
(四) 具有專職評估人員 3 人或以上。
第八條（備案提交文件）
評估機構備案，應當提交以下文件，并對其材料實質內容的真實性負責：
(一) 評估機構備案申請表；
(二) 營業執照正、副本復印件； (三) 專職評估人員的證明；
(四) 固定經營服務場所的證明；
(五) 經工商行政管理部門備案的公司章程；
(六) 公司質量管理、估價檔案管理、財務管理等企業內部管理制度的文件
(七) 誠信經營承諾書。第九條（備案有效期）
評估機構備案有效期為二年，期限屆滿 30 日前應向市估價師協會重新辦理備案手續。
第十條（評估人員登記）
從事評估業務的評估人員，應當通過物業服務價格評估專業培訓且考試合格，并向市估價師協會申請登記，登記有效期為二年。
申請登記須提交以下資料：
（一）初始登記申請表；
（二）考試合格證書和身份證件復印件；
（三）與聘用單位簽訂的勞動合同復印件；
（四）繼續教育達到合格標準的證明材料；
- 誠信承諾書。
第十一條（評估人員登記的延續與變更）
評估人員應當在登記有效期滿 30 日前申請延續登記；
評估人員變更執業單位，應當與原聘用單位解除勞動合同，辦理變更登記手續，變更登記原登記有效期不變。
第三章 評估工作的開展
第十二條（評估適用的情形）
下列情形，可委托評估機構進行評估，確定物業服務價格標準：
(一) 實施包干制物業收費計價方式的住宅物業管理區域，在調整物業服務收費標準前；
(二) 建設單位進行前期物業管理招標活動前，為招標文件確定相應的物業服務價格標準提供依據；
(三) 業主委員會首次選聘物業服務企業時，為業主大會確定物業服務價格標準提供參考依據；
(四) 業主與物業服務企業對物業服務價格標準發生爭議時，為解決雙方價格爭議提供參考依據；
(五) 政府相關部門實施物業管理達標獎勵的，為確定財政預算提供參考依據；
(六) 其他需要通過評估確定物業服務價格標準的情形。第十三條（評估委托）
評估機構確定后，委托人應當與評估機構簽署評估委托合同。評估委托合同應當載明下列事項：
（一）委托人和評估機構的基本情況；
（二）評估物業項目名稱；
（三）負責本評估項目的專業評估人員；
（四）評估目的、評估時點、評估價格內涵等評估基本事項；
（五）委托人協作事項，包含應當提供的評估所需資料；
（六）評估過程中雙方的權利和義務；
（七）評估費用及收取方式；
（八）評估報告交付時間、方式；
（九）違約責任；
（十）解決爭議的方法；
（十一）其他需要載明的事項。第十四條（評估資料提供）
評估前，委托方應向評估機構提供評估所需的資料和信息，以及擬實施物業服務的項目、內容和標準。委托方應確保所提供資料和信息的真實性和完整性。
第十五條 (資料核實和現場查勘)
評估機構應委派與評估項目相適宜的評估人員，實施必要的現場查勘，對委托方提供的資料和信息進行核實，拍攝反映被評估對象的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。
委托方應給予現場查勘人員必要的配合與協助。評估人員在現場查勘中，如發現與委托方提供的資料和信息存在差異的，應及時通知委托方并獲得簽字確認，并以簽字確認后的資料作為評估依據。
第十六條 (評估結論用途)
物業服務價格評估結論只供評估委托合同約定之目的使用，不得用作其他用途。
第五章 評估報告和異議處理
第十七條（評估報告）
評估機構應當按照委托合同的約定，向評估委托人提交評估報告。評估報告應當由負責物業服務價格評估項目的兩名以上評估人員簽字，并加蓋評估機構公章。不得以印章代替簽字。
評估委托人對評估報告有疑問的，出具評估報告的評估機構應當向其作出解釋和說明。存在錯誤的，評估機構應當修正。
第十八條（報告備案與資料歸檔）
評估機構應當在正式評估報告出具 30 天內，將評估報告向市估價師協會報備。
評估機構應當將評估報告及相關資料立卷、歸檔保管。第十九條（評審申請）
評估機構對評估報告作出解釋和說明后，相關當事人對評估結果仍有異議的，可以自收到正式評估報告之日起 30 日內，由評估委托方向評估專家委員會申請評審。
對未經備案的評估機構和評估人員所出具的評估報告的評審申請，評估專家委員會不予受理。
申請評審應遞交書面申請。書面申請格式由評估專家委員會另行制訂。
第二十條（專家評審）
評估專家委員會應當選派專家組成評審組進行評審。評審組成員為 3 人及以上單數。
評估專家委員會應當自收到評審申請之日起 10 日內，對申請評審評估報告的評估程序、評估依據、評估方法和參數、評估結果等進行審核，出具書面評審意見。
經評估專家委員會評審，評估報告合法、規范、合理的，應當維持評估報告；評估報告存在不合法或者不規范或者不合理的，出具評估報告的評估機構應當改正，重新出具評估報告。
第二十一條（協助評審）
物業服務價格評估報告評審過程中，評估機構應當按照評估專家委員會要求，及時提交評估報告及相關材料，并就評審涉及的評估相關事宜進行說明。需要進行實地查勘和調查的，有關單位和個人應當配合和協助。
第二十二條（評估和評審收費）
物業服務價格評估費用由委托人承擔，具體金額由委托人和評估機構協商確定。
評估報告評審費用由申請人承擔。當評審結論為重新評估的，申請人可向原評估機構追償評審費用。
第六章 自律管理
第二十三條（價格評估信息平臺）
市估價師協會建設物業服務價格評估信息平臺，負責評估項目信息發布、評估報告信息備案，提供信息查詢和共享服務，建立評估機構和評估人員的信用檔案。
第二十四條（評估機構禁止行為）
評估機構有下列行為之一的，由市估價師協會給予相應處理，記入信用檔案；情節嚴重的，取消評估機構備案：
（一）不按規定向協會上報備案材料、進行評估報告備案的；
（二）利用開展業務之便,謀取不正當利益的；
（三）以惡性壓價、虛假宣傳，或者貶低、詆毀其他評估機構等不正當手段招攬業務的；
（四）受理與自身有利害關系的業務的；
（五）出具有重大差錯的評估報告的；
（六）出具的評估報告存在未經兩名以上評估專業人員簽字、未加蓋評估機構公章、以印章代替簽字等違反規定的；
（七）對本機構的評估人員疏于管理，造成不良后果的；
（八）評審結論為重新評估但不向申請人支付評審費用的；
- 違反法律、行政法規的其他行為。
第二十五條（評估人員禁止行為）
評估人員有下列行為的，由市估價師協會給予相應處理，記入信用檔案；情節嚴重的，取消評估人員登記：
（一）私自接受委托從事業務、收取費用的；
（二）采用欺騙、利誘、脅迫，或者貶損、詆毀其他評估機構或評估專業人員等不正當手段招攬業務的；
（三）索要、收受或者變相索要、收受合同約定以外的酬金、財物，或者謀取其他不正當利益的；
（四）簽署本人未承辦業務的評估報告或有重大差錯的評估報告的；
（五）違反法律法規的其他行為。
第七章 附則
第二十六條（施行時間） 本辦法自印發之日起試行。
附件：
1、機構備案申請表
2、機構誠信經營承諾書
3、人員誠信執業承諾書
附件一
上海市住宅物業服務價格評估機構初始備案簽報表
編號：滬房地物估【 】第 號
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機構名稱 |
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企業類型 |
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成立時間 |
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法定代表人 |
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注冊資本 |
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辦公地址 |
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專職住宅物業服務 價格評估師人數 |
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其他評估師（類 型及人數） |
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內部管理制度建設情況 |
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機構不良行為記錄情況 |
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市房地產估價師協會意見 |
（蓋章）
年 月 日 |
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專職住宅物業服務價格評估人員名單 |
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姓名 |
性別 |
身份證 |
證書編號 |
社保證明 |
備注 |
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附件二
上海市住宅物業服務價格評估機構經營承諾書
我公司鄭重承諾：
一、自覺遵守《物業管理條例》、《上海市住宅物業管理規定》、
《上海市住宅物業服務價格評估管理辦法》（試行）、《上海市住宅物業服務價格評估規范》等法律法規、技術規范、行規行約的規定。
二、依法獨立、客觀、公正開展業務，建立健全質量控制制度及其他內部管理制度，保證評估過程合法、規范、有序；評估報告客觀、真實、合理；向協會提供的各類材料真實有效。對本機構的評估專業人員遵守法律、行政法規和評估準則的情況進行監督，并對其從業行為負責。自覺接受并積極配合行業管理部門和行業協會的監督檢查。
三、自覺維護住宅物業服務價格評估市場秩序，遵循公平競爭規則，以良好的專業形象參與競爭，以優質的專業技能服務客戶。
四、我公司在住宅物業服務價格評估經營中，特別承諾以下事項： 1、不利用開展業務之便，謀取不正當利益；
2、不允許其他機構以本機構名義開展業務，也不冒用其他機構名義開展業務；
3、不以惡性壓價、支付回扣、虛假宣傳，或者貶損、詆毀其他評估機構等不正當手段招攬業務；
4、不分別接受利益沖突雙方的委托，對同一評估對象進行評估；不受理與自身有利害關系的業務；
5、不出具虛假評估報告或者有重大遺漏的評估報告；
6、不聘用或者指定不符合規定的人員從事評估業務；
7、不做其他違反法律法規的行為。
五、若違反以上承諾，我公司依法承擔相應的民事、行政、刑事責任并自愿接受行業協會的自律處罰。
承諾機構（蓋章）： 法定代表人（授權委托的負責人）（簽名）：
承諾日期： 年 月 日
本承諾書一式兩份，協會、機構各執一份。
附件三
上海市住宅物業服務價格評估人員執業承諾書
我鄭重承諾：
一、自覺遵守《物業管理條例》、《上海市住宅物業管理規定》、
《上海市住宅物業服務價格評估管理辦法》（試行）、《上海市住宅物業服務價格評估規范》等法律法規、技術規范、行規行約的規定。
二、嚴格恪守估價師職業操守，誠實守信，勤勉謹慎，依法獨立、客觀、公正從事業務，依規提供專業、優質和高效的服務，向協會提供的各類材料真實有效。
三、認真遵循評估準則，親自進行實地勘察，履行調查職責，客觀、真實、合理地出具評估報告。
四、本人在住宅物業服務價格評估中，特別承諾以下事項： 1、不私自接受委托從事業務、收取費用；
2、不同時在兩個以上評估機構從事業務；
3、不采用欺騙、利誘、脅迫，或者貶損、詆毀其他評估專業人員等不正當手段招攬業務；
4、不允許他人以本人名義從事業務，也不冒用他人名義從事業務；
5、不簽署本人未承辦業務的評估報告；
6、不索要、收受或者變相索要、收受合同約定以外的酬金、財物，或者謀取其他不正當利益；
7、不簽署虛假評估報告或者有重大遺漏的評估報告。
五、若違反以上承諾，我將依法承擔相應的民事、行政、刑事責任并自愿接受行業協會的自律處罰。
承諾人簽字： 證書編號：現執業機構：
承諾日期： 年 月 日
本承諾書一式三份，協會、機構和評估人員各執一份。
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