第四條在物業管理委員會組建過程中，應當發揮接到社區黨組織的引領作用，明確街道社區黨組織在組建中的領導地位，引導和支持有一定影響力號召力的業主、業主中的“兩代表一委員”、符合條件的社區“兩委”成員積極參選物業管理委員會委員。并推動在物業管理委員會中建立黨組織，充分發揮黨組織的戰斗堡壘作用和黨員的先鋒模范作用。

第五條符合組建物業管理委員會條件的，屬地鎮人民政府（街道辦事處）履行指導監督職責，及時組織社區知道成立籌備組。籌備組成員由屬地鎮人民政府（街道辦事處）、社區黨組織、居委會、業主代表（2人，含業主中的“兩代表一委員”）5人組成，鎮人民政府（街道辦事處）的代表擔任籌備組組長，籌備組成員名單及基本情況應當自確定之日起3日內在物業管理區域內公示。

第六條籌備組全面負責確定業主代表的提名推薦、資格審查等相關要求以及籌備成立物業管理委員會的其他有關工作。物業服務企業應積極協助籌備組開展工作，提供物業管理狀況等資料。一個物業管理區域組建一個物業管理委員會。

第七條籌備組應制定物業管理委員會組建工作方案，明確物業管理委員會委員構成范圍、人數和黨員比例，一般由社區黨組織、居委會、業主代表、及業主中的“兩代表一委員”等7至11人單數組成，最多不超過13人，其中，黨員不少于物業管理委員會委員總人數的50%；業主代表不少于物業管理委員會委員總人數的50%；剩余名額分配由籌備組協商一致后直接提名推薦。物業管理委員會設主任1名，一般由符合條件的社區黨組織書記、副書記或居委會主任擔任；設副主任2名，由業主代表、社區工作人員擔任。

第八條籌備組要發布組建公告，明確擬組建物業管理委員會的名稱、業主代表提名推薦的資格條件、推薦產生方式及期限等，并在物業管理區域內的顯著位置以及業主群中進行5個工作日的公示。

第九條業主代表中的提名推薦人選，應當符合下列條件：

（一）擁護中國共產黨的領導，黨員干部未存在違反黨紀、黨規的行為；

（二）熱心公益事業，責任心強、有良好的公德意識，具有一定組織能力并具備必要的工作時間；

（三）身體健康，具有完全民事行為能力；

（四）公告之日前一年度在本物業管理區域內居住一年（含一年）以上并計劃長期居住的業主；

（五）按照物業服務合同約定及時繳納物業費、不存在欠繳專項維修資金及其他需要業主共同分擔的費用等情況；

（六）本人、配偶極其直系親屬與物業服務企業無直接利益關系的；

（七）未存在修建違法違章建筑、違規裝修的行為；未存在損壞共用部位、共用設施設備的行為；未有侵占屬于全體業主擁有的公共設施、公共場地、公共綠地的行為；無索取、非法收受建設單位、物業服務企業的利益或者報酬的行為；未存在拒不執行法院判決被納入失信被執行人名單尚未及時撤銷的行為；無違反法律、法規和管理規約、意識規則的行為；

（八）未有法律法規規定的其他不宜擔任物業管理委員會委員的情形的。

第十條業主代表可通過社區黨組織推薦、業主自薦或者其他業主10戶以上聯名推薦的方式產生，推薦人選應當經本人同意，業主代表的推薦人數應不少于物業管理委員會委員總人數1/2的120%，經資格審查合格后，進行5個工作日的公示，期間業主有意見的，可書面提出。公示期結束后，經籌備組研究，連同籌備組直接提名推薦的人員報屬地鎮人民政府（街道辦事處）審定確定候選人名單，名單審定后，將姓名、職業、住址等基本情況進行5個工作日公示。期間業主有異議的，可書面提出，由屬地鎮人民政府（街道辦事處）核實并以適當的方式反饋。

第十一條籌備組根據物業管理委員會委員名額分配比例，按照相關法律法規制定具體的選舉辦法，組織候選人通過投票方式選舉產生物業管理委員會委員，由委員會議推選出主任和副主任，并提供物業管理委員會備案申請、物業提供的材料等報屬地鎮人民政府（街道辦事處）批準備案，并在3個工作日內在物業管理區域公布成立物業管理委員會的決定，物業管理委員會持屬地鎮人民政府（街道辦事處）出具的批準備案證明申請刻制物業管理委員會印章。

第十二條物業管理委員會成立后，組織業主行使下列職責：

（一）推動符合條件的物業管理區域成立業主大會、選舉產生業主委員會；

（二）召集全體業主會議或業主代表會議，報告年度物業管理的實施情況和物業管理委員會履職情況；

（三）組織業主選聘、解聘物業服務企業，確定或者調整物業服務方式、服務內容、服務標準和服務價格，代表業主與物業服務企業簽訂物業服務合同，與解聘的物業服務企業進行交接；

（四）組織業主決定公用部分的經營方式，擬定共有部分、共有資金使用與管理辦法；

（五）組織業主籌集、管理和使用專項維修資金；

（六）及時了解業主，物業使用人的意見和建議，督促業主繳納物業費，監督物業服務企業履行物業服務合同；

（七）組織業主指定或者修改管理規約、議事規則，監督管理規約的實施，對業主、物業使用人違反管理規約的行為進行制止；

（八）制作和保管會議記錄，共有部分的檔案、會計憑證和賬簿、財務報表等有關文件；

（九）每半年想業主通報工作開展情況；

（十）協調業主之間、業主與物業之間因物業使用、維護和管理產生的矛盾糾紛；

（十一）在物業管理區域內配合行政執法機關開展執法工作；

（十二）配合、支持社區“兩委”依法履行職責，并接受其指導和監督；

（十三）全體業主會議或業主代表會議決定賦予的其他職責。

第十三條物業管理委員會成員不得實施下列行為：

（一）虛構、篡改、隱匿、毀棄物業管理活動中形成的文件資料，拒絕、拖延提供物業管理有關的文件資料，妨礙物業管理區域內正常的物業管理活動；

（二）阻擾、妨礙業主大會成立、業主委員會選舉；

（三）擅自使用物業管理委員會印章，與未經征求意見的物業服務人簽訂物業服務合同；

（四）挪用、侵占業主共有財產；

（五）泄露業主信息；

（六）鼓動或者煽動業主不繳納物業服務相關費用等嚴重影響物業管理區域內安定和公共秩序的；

（七）侵害業主合法權益的其他行為。

第十四條物業管理委員會會議分為定期會議和臨時會議，會議應當由2/3（含）的業主委員參加方可召開，委員不可委托代理人參加會議。定期會議一般每季度召開一次，景物業管理委員會主任或者物業管理委員會1/3以上委員提議，可以召開物業管理委員會臨時會議。會議由主任召集和主持，也可以委托一名副主任召集和主持。物業管理委員會作出的決定應當經過“半數及以上”委員簽字并同意。會議結束后3日內，物業管理委員會應當將會議情況以及確定事項在物業管理區域內顯著位置以及業主群中進行5個工作日公示。

第十五條物業管理委員會委員有下列情形之一的，委員資格自情形發生之日起自然終止，由物業管理委員會向業主公示，并應當在30日內向屬地鎮人民政府（街道辦事處）辦理變更；

（一）不再是本物業管理區域業主或社區工作人員；

（二）以書面形式向物業管理委員會提出辭職；

（三）因健康等原因無法履行職責且為提出辭職的；

（四）不積極參加物業管理委員會會議，1年內累計缺席總次數超過3次以上（含3次）的；

（五）法律、法規或者工作規則中規定的其他情形。

第十六條物業管理委員會相關工作經費經過業主大會同意可從公益收益中列支。物業管理委員會的任期一般為5年。期滿仍未推動成立業主大會、選舉產生業主委員會的，由屬地鎮人民政府（街道辦事處）按程序組織物業管理委員會換屆工作。

第十七條已成立業主大會、選舉產生業主委員會，并按照規定備案的，或者因物業管理區域調整其他客觀原因致使物業管理委員會無法存續的，屬地鎮人民政府（街道辦事處）應當在30日內解散物業管理委員會，收回物業管理委員會印章及相關資料，并在物業管理區域內顯著位置以及業主群中進行公示。如因管理需要需解散物業管理委員會的，屬地鎮人民政府（街道辦事處）可根據實際情況解散物業管理委員會。

第十八條物業管理委員會應當依法履行職責。屬地鎮人民政府（街道辦事處）對物業管理委員會作出的違反法律法規和規章的決定，責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第十九條本工作指南僅供鎮（街道）、社區在實踐中參考，具體由屬地鎮人民政府（街道辦事處）根據工作需要自行調整。

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